• Steuerhotline – Antworten auf Ihre Steuerfragen

Steuerhotline – Antworten auf Ihre Steuerfragen

12.03.2021

Die dipl. Steuerexperten Markus Häller, Lukas Kretz und Lukas Vogelbach von der BDO AG standen den Mitgliedern des Hauseigentümerverbandes am 17. Februar 2021 einen ganzen Tag lang telefonisch Red und Antwort. Die Telefone klingelten ohne Unterbruch. Nachfolgend ein Auszug der spannendsten Fragen und Antworten.

Steuerabzug über 3 Jahre

Neu (ab Steuerjahr 2020) können ja energiesparende und dem Umweltschutz dienende Investitionen zwei Jahre vorgetragen werden. Kann ich diese Liegenschaftskosten nun auf die nächsten zwei Jahre pro Jahr so verteilen, wie ich es möchte?

Nein, diese Kosten sind in erster Linie in dem Jahr abzugsfähig, in dem sie angefallen sind. Nur allfällig noch nicht verrechenbare Kosten – d. h. bei einem negativen Einkommen – sind auf das nächste Jahr (bzw. allenfalls das übernächste Jahr, sofern im Vorjahr nicht verrechenbar) übertragbar.

Kosten für Serviceverträge

Für unsere Heizung, unsere Waschmaschine und den Tumbler haben wir langjährige Service-Verträge abgeschlossen. Kann ich die Kosten dafür abziehen?

Ja. Die Kosten für Service- und Unterhaltsabonnements für feste Einrichtungen wie eben Tumbler, Waschmaschine oder die Heizung können Sie bei den Liegenschaftsunterhaltskosten geltend machen. Der Abzug der effektiven Unterhaltskosten ist aber nur dann sinnvoll, wenn diese höher sind als der Pauschalabzug.

Abzug Verbrauchskosten

Kann ich (Verbrauchs-)Kosten für Strom, Gas, Heizöl, Kehricht, Wasser und Abwasser als Kosten für den Unterhalt von Liegenschaften steuerlich in Abzug bringen?

Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind die genannten Verbrauchskosten nicht abzugsfähig. Bei vermieteten Liegenschaften ist zu unterscheiden, ob diese Verbrauchskosten auf den Mieter überwälzt werden (in Form der Nebenkosten) oder vom Eigentümer getragen werden. Trägt der Mieter die Kosten, können diese nicht geltend gemacht werden. Erfolgt keine Überwälzung auf den Mieter, kann der Eigentümer die Kosten im Zusammenhang mit dem Unterhalt geltend machen.

Auslandimmobilien

Ich habe eine Liegenschaft in Italien. Wie verhält es sich mit der Besteuerung ausländischer Grundstücke von Personen mit (steuerrechtlichem) Wohnsitz in der Schweiz?

Personen mit steuerrechtlichem Wohnsitz in der Schweiz sind in der Schweiz unbeschränkt steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass sich die Steuerpflicht auf das weltweite Einkommen und Vermögen bezieht. Ausgenommen sind ausländische Geschäftsbetriebe, Betriebsstätten und Grundstücke. Obwohl sich die Steuerpflicht in der Schweiz nicht auf ausländische Grundstücke erstreckt, sind diese (wie das gesamte weltweite Einkommen und Vermögen) in der Steuererklärung aufzuführen. Der Wert der ausländischen Grundstücke und deren Erträge sind zwar nicht zu versteuern, sie werden jedoch für die Bestimmung des Steuersatzes verwendet. Gleiches gilt für ausländische Geschäftsbetriebe und Betriebsstätten.

Gartenarbeiten

Für die regelmässige Pflege unseres Gartens wie bspw. das Zurückschneiden von Bäumen und Sträuchern haben wir Kosten. Können wir diese in der Steuererklärung abziehen?

Das erstmalige Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und Pflanzen ist steuerlich nicht abzugsfähig. Gleiches gilt für das erstmalige Erstellen von Stützmauern, Steingärten, Biotopen etc.

Hingegen können Sie den Ersatz mehrjähriger Sträucher oder auch Zaunreparaturen geltend machen. Ebenso gilt dies für die Kosten des Gärtners für die Pflege mehrjähriger Sträucher und Pflanzen, die Grünabfuhr und den Häckseldienst. Auch der gleichwertige Ersatz von Rasenmähern ist steuerlich abzugsfähig. Wenn Sie hingegen Ihren alten Rasenmäher durch einen modernen, teureren Rasenmähroboter ersetzen, können Sie diese Kosten in der Regel maximal bis zur Höhe des alten Rasenmähers abziehen.

Die Kosten für die normale Pflege des Gartens und Umgebung, dazu gehören auch die Rasenpflege oder Auslagen für den Rasenmäher, werden nicht mehr zum Abzug zugelassen. Zulässig sind nur Ausgaben für die Pflege von Pflanzen, die das Jahr überdauern. Somit sollten werterhaltende Arbeiten wie zum Beispiel der komplette Ersatz des Rasens durch eine Neuanpflanzung abzugsfähig sein.

Es ist darauf hinzuweisen, dass in einigen Kantonen die «Gartenarbeiten» nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten zum Abzug zugelassen werden.

Eigenleistung an Liegenschaft

Kann ich Eigenleistungen an meiner Liegenschaft in der Steuererklärung in Abzug bringen?

Eigenleistungen (einer Privatperson) an einer im privaten Eigentum befindlichen Liegenschaft stellen kein Einkommen dar. Daher können Eigenleistungen auch nicht als Liegenschaftsunterhaltskosten in Abzug gebracht werden.

Datum Rechnungsstellung

Ende letzten Jahres habe ich noch eine neue Heizung in meinem privaten Wohnhaus installiert. Die Rechnungsstellung des Heizungsmonteurs erfolgte aber erst in diesem Jahr. Kann ich diese Kosten nun trotzdem in der Steuererklärung des letzten Jahres berücksichtigen?

Die meisten Kantone sehen den Abzug für Liegenschaftsunterhaltskosten entweder im Zeitpunkt der Rechnungsstellung oder aber im Zeitpunkt der Zahlung vor. Es gibt auch Kantone, in denen man wählen kann, ob der Aufwand im Zeitpunkt der Rechnungsstellung oder Zahlung geltend gemacht wird. Nicht entscheidend ist aber in der Regel der Zeitpunkt der Arbeitsausführung, weshalb die Unterhaltskosten erst (bzw. frühestens) mit der Rechnungsstellung berücksichtigt werden können.

Schwimmbadsanierung

Das Schwimmbad in unserem Garten ist sanierungsbedürftig. Können die entstehenden Kosten in Abzug gebracht werden?

Ist das Schwimmbad oder allenfalls der Whirlpool fest mit dem Grundstück oder Gebäude verbunden, können Kosten für den gleichwertigen Ersatz, für Reparaturen und den Unterhalt grundsätzlich in Abzug gebracht werden. Die kantonalen Unterschiede sind jedoch zu berücksichtigen. So werden die Kosten in aller Regel nicht zum Abzug zugelassen, wenn das Schwimmbad bei der Festlegung des Eigenmietwertes nicht berücksichtigt wurde.

Rückbaukosten Scheune

Die alte Scheune auf unserem Grundstück wird abgerissen und darauf ein Einfamilienhaus erstellt. Inwieweit können die Rückbaukosten abgezogen werden?

Rückbaukosten, wie Kosten für die Demontage, den Abbruch, den Abtransport und die Entsorgung, sind im Hinblick auf einen Ersatzneubau seit 1. Januar 2020 grundsätzlich abzugsfähig. Jedoch wird als weiteres Kriterium für einen Abzug vorausgesetzt, dass der Ersatzneubau gleichartig genutzt wird wie das vorbestehende Gebäude. Bspw. liegt keine gleichartige Nutzung vor, wenn ein bisher unbeheiztes Gebäude (Scheune, Stall, Autounterstand) durch ein beheiztes oder klimatisiertes Wohngebäude ersetzt wird. Als Indikatoren für eine gleichartige Nutzung gelten die Beheizung eines Gebäudes sowie der Nutzungszweck (Wohnen oder Gewerbe), wobei der Wechsel von einem gemischten Nutzungszweck (Wohnen und Gewerbe) auf einen ausschliesslichen Nutzungszweck nicht schädlich ist. Dies gilt auch, wenn ein Wechsel von einem ausschliesslichen zu einem gemischten Nutzungszweck stattfindet. Weiter ist die Zeitspanne zwischen Rückbau und Errichtung des Ersatzneubaus zu beachten. Der Ersatzneubau hat innert angemessener Frist zu erfolgen. Als angemessene Frist gilt eine Zeitspanne von rund zwei Jahren.

Unentgeltliches Wohnrecht

Meine Eltern übertragen mir ihre selbstgenutzte Liegenschaft. Im Zuge der Übertragung soll den Eltern das lebenslängliche unentgeltliche Wohnrecht eingeräumt werden. Wer versteuert nun den Eigenmietwert und den Vermögenssteuerwert? Wie verhält es sich mit den Unterhaltskosten?

Die Wohnrechtnehmer (Eltern) versteuern weiterhin den Eigenmietwert der Liegenschaft. Rechtlich steht der Abzug der Unterhaltskosten dem Eigentümer (Wohnrechtgeber) zu. Versteuern die Wohnrechtnehmer jedoch den Eigenmietwert und wird ihnen der Unterhalt überbunden, können die entsprechenden Kosten auch durch die Wohnrechtnehmer in Abzug gebracht werden. In der Regel trägt der Wohnrechtnehmer die Kosten des gewöhnlichen Unterhalts (jährlicher bzw. wiederkehrender Unterhalt) und kann diesen steuerlich absetzen. Ausserordentlicher Unterhalt (bspw. Heizungsersatz) wird häufig durch den Wohnrechtgeber (Eigentümer) getragen und kann in der Konsequenz von diesem steuerlich abgezogen werden. Der Vermögenssteuerwert ist durch den Eigentümer, also den Wohnrechtgeber, zu versteuern. Hier bestehen kantonale Unterschiede. Teilweise hat der Wohnrechtnehmer das jährlich kapitalisierte Wohnrecht zu versteuern und der Wohnrechtgeber lediglich die Differenz zwischen Vermögenssteuerwert und kapitalisiertem Wohnrecht. Ferner ist auch die steuerliche Behandlung der Schulden bzw. Schuldzinsen zu beachten. Im Grundsatz kann der Wohnrechtgeber (Eigentümer) Schulden wie auch Schuldzinsen in Abzug bringen, da er diese auch effektiv zu tragen hat. Auch hier lassen sich, je nach Kanton, abweichende Regelungen finden. So kann bspw. im Kanton Zürich der Wohnrechtnehmer die Schuldzinsen in Abzug bringen, sofern er diese auch effektiv bezahlt.

dipl. Steuerexperte Markus Häller
dipl. Steuerexperte Lukas Kretz
dipl. Steuerexperte Lukas Vogelbach