In der Schweiz stehen 75‘323 Wohnungen leer. Das ist wie wenn praktisch die ganze Stadt Bern leer stünde. Der Mieterverband beklagt trotzdem eine Wohnungsnot, andere Kreise fordern eine Stärkung des sozialen Wohnungsbaus. Die Mietpreise in vielen Quartieren von St.Gallen bewegen sich seitwärts oder sind gar rückläufig. Wer heute noch von Wohnungsnot spricht, verkennt die Realität.
Das Bundesamt für Statistik hat die Wohnungen gezählt, die am 1. Juni 2019 leer standen. Damit hält der vor zehn Jahren eingesetzte Anstieg der Leerwohnungsziffer weiterhin an und hat ein 20-Jahres-Hoch übertroffen. In der Stadt St.Gallen ist der Leerwohnungsbestand mit 2.46% zudem höher als im kantonalen (2.18%) und schweizweiten Durchschnitt (1.66%).
Städtische Förderpolitik noch zeitgemäss?
In den achtziger Jahren war die Situation auf dem Wohnungsmarkt von St.Gallen im Gegensatz zu heute angespannt. Ein «Reglement zur Erhaltung preisgünstiger Wohnungen» und die Erteilung eines Rahmenkredits im Umfang von CHF 12 Mio. wurde im Jahr 1991 von den Stimmberechtigten genehmigt. Auf der Basis dieses Reglements konnte die Stadt St.Gallen bis heute Grundstücke im Baurecht für den sozialen Wohnungsbau an Wohnbaugenossenschaften und Stiftungen abgeben. Gemäss dem beim Erwerb bezahlten Bodenwert wird der Baurechtszins unverbilligt an die Baurechtsnehmer ausgegeben. Für die wohnhaften subventionsberechtigen Mieter wird der Baurechtszins jedoch aus dem 12-Millionen-Kredit mit bis zu einem Drittel der Zinslast verbilligt.
Förderung von Objekten führt zu Fehlanreizen
Selbst in Städten wie Zürich, wo der genossenschaftliche Wohnungsbau boomt, kommt eine Studie der Meta Sys AG und der Universität St. Gallen zum Schluss, dass die Förderung von Objekten, wie sie auch in St.Gallen zur Anwendung kommt, zu zahlreichen Fehlanreizen führt. Staatlich geförderte Mietwohnungen steigern die Nachfrage nach Wohnungen, was auf dem nicht geförderten Markt zu einem Mietpreisanstieg führt. Auch zeigt sich, dass bei subventionierten Wohnungen grössere Flächen nachgefragt werden, als die unterstützten Mieter sich am Markt leisten würden. Langfristig, so folgert die Studie, führt dies zu höheren Mieten und zu einem höheren Flächenverbrauch. Folglich schaden Subventionen dem haushälterischen Umgang mit dem Boden.
Wohnstandort St.Gallen über den Markt stärken
Eine plumpe Weiterführung der heutigen indirekten Objektfinanzierung mit dem «Reglement zur Erhaltung preisgünstiger Wohnungen» wird St.Gallen nicht weiterbringen. Der Stadtrat könnte dafür bei seinen Überlegungen zur künftigen Wohnstandort- und Liegenschaftenstrategie neue Impulse setzen. Altbauliegenschaften, die sich oft im städtischen Finanzvermögen befinden, können durch eine Abgabe an Private und nicht subventionierte Wohnbauträger mit entsprechenden Rahmenvorgaben zu neuen und attraktiven Wohnformen geführt werden. So könnten Familien und urbane Kreative mit neuen Wohnkonzepten vermehrt für St.Gallen gewonnen werden.
Beispiel Köniz folgen
Anstelle des Ausbaus einer staatlichen Wohnbausteuerung sollte sich St.Gallen an der Gemeinde Köniz orientieren. Schliessen sich mehrere private und/oder öffentliche Grundeigentümer freiwillig zusammen, so kann eine so genannte Transformationszone geschaffen werden. In dieser Zone ist eine höhere Ausnützung möglich als bei der Regelbauweise. Entsprechende Mehrwerte entschädigen für den Aufwand zur Koordination der Grundeigentümer und die Erarbeitung von gemeinsamen Planungen und Konzepten. Gesteuert wird in Köniz über clevere, freiwillige Anreize anstelle neuer Bevormundungen und Auflagen.